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樂視20億美元收購美最大智能電視商Vizio 或在北美市場對撼日韓系 大陸口罩寄到香港大陸口罩寄到香港> 2020年千億房企首超40家,一批昔日行業“優等生”卻集體“失速”

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房企業績分化明顯。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

剛剛過去的2020年,對於以銷售業績為主要考量標準的房企而言顯得尤其不尋常。

雖然受年初疫情影響,但據各家機構公佈的統計數據,2020年千億房企首次超過40家,再創新高;TOP10房企銷售操盤金額集中度達26.3%,規模房企競爭優勢進一步深化。

但值得注意的是,從年度目標完成率看,房企2020年的整體業績完成情況並不十分理想。一批曾經在行業表現出色的房企,如遠洋集團、新城控股、首創置業、泰禾集團等,在2020年的銷售業績甚至出現“負增長”。

克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析認為,市場規模持續放緩的趨勢已定,尤其是“三道紅線”全面實施,降負債、穩流動擺在行業發展的首要位置,迫使房企放慢週轉速度。此外,當前無論是拿地、施工或是營銷,房企的投入壓力都更大,資金面狀況對於業績實現影響程度也加深。2021年房地產的銷售態勢依然不容樂觀。

圖片來源:攝圖網

重資重債房企業績“負增長”

從2016年至2020年,全國房地產市場的年銷售面積基本保持在16億平方米左右,已經見頂。而銷售金額逐年上漲是因為銷售均價上漲,而整個行業高增長的空間已然不再。

林波認為,疫情影響下,各大房企都將處於內外部調整的適應期。這一時期,業績表現分化相當明顯。

據克而瑞數據,2020年綠城中國全口徑銷售額累計增幅58.5%位列第一,禹洲地產銷售額增幅39.7%緊隨其後,中國金茂銷售額累計增幅39.1%位列第三。截至2020年末,百強房企中有超八成房企累計業績超2019年同期,其中超四成企業的同比業績增速在20%以上。

較之上述房企的業績大比例增長,一批曾經在行業表現出色的房企“優等生”,如富力地產、首創置業、遠洋集團、綠地集團、新城控股、華夏幸福、泰禾集團等,在2020年的銷售業績卻呈現“負增長”。

在林波看來,這類降速企業或多或少是受到重資產拖累。“原先重資產可以通過抵押來貸款,但今年融資環境受限,可能行不通了。酒店、商業、產業等會擠壓資金的產品,都可能影響資金週轉。”

數據來源:中指研究院

事實上,重資產是一把“雙刃劍”,能快速把企業推到規模高峯,但也能很快把企業拉入深淵。潘石屹就曾表示,富力199億元收購的萬達77家酒店,看似是撿了大便宜,實際上酒店的盈利非常低,甚至一直在虧損。

華夏幸福同樣如此,克而瑞數據顯示,2020年華夏幸福銷售業績同比降幅達32.7%。受制於以PPP模式做大型產城項目,華夏幸福的資金流轉一降速就會影響項目去化,去庫存速度下降又會快速制約資金流轉。

另一方面,華夏幸福佈局重倉京津冀,重倉的區域只要有一個項目不好,就會牽一髮動全身。受疫情影響,加之財務槓桿高企,產業園的週轉速度偏慢,資金鍊持續緊張就沒錢拿地,進而影響了華夏幸福2020年的銷售業績。

“綠地也是受到三四線城市大地標、大項目的階段性影響,成本高、回收期長、資金沉澱嚴重。此外,由於負債率較高,一定程度上影響了施工進度,從而影響到銷售進度。”

林波指出,新城控股由於之前的“黑天鵝事件”,2019年下半年拿地較少,加之主要發展商業物業佔據了大量資金,商業項目又不能快速去化,導致銷售金額沒有明顯增長。

再看遠洋集團,2020年銷售業績同比降幅達9%。遠洋集團投資拿地以大體量項目為主,而大體量項目存在的普遍問題是開發和銷售去化週期長,這也成了拖累其銷售業績的主要原因。億翰智庫統計顯示,截至2019年,遠洋大體量項目佔比高達48%,其中不乏規劃建築面積超百萬平米的超大型項目。

億翰智庫研究總監於小雨告訴《每日經濟新聞》記者,企業投資過多的大體量項目,對經營會產生兩大影響,一是大體量項目開發週期長,導致資產週轉慢,資產運轉效率低,應對風險差;二是大體量項目沉澱資金,會影響企業的後續投資及規模增長。

此外,還有一類銷售下滑的企業,在戰略佈局上與當下的市場節奏不能完全匹配。以首創置業為例,其2020年的銷售業績同比降幅為12.3%。58安居客房產研究院分院院長張波指出,由於首創對於京津冀地區的依賴程度較高,在京津冀地區銷售增速逐步下行的狀況下,其銷售規模便一再掉隊。

總體來説,首創重倉的大本營京津冀地區受到政策影響較大,在2009~2017年的9年間,其佈局集中於北京、天津等少數幾個城市,城市容量相對有限,不易實現衝刺規模的目標,在相當程度上限制了首創的規模擴張。

於小雨表示,縱觀首創置業的佈局戰略,不難看出其在成為全國化房企和深耕型房企中不斷搖擺,投資佈局經歷了“擴張大陸口罩寄到香港收縮大陸口罩寄到香港再擴張”的過程,前後戰略調整幅度較大。儘管企業的投資決策受市場、政策等多方面因素影響,但是保持投資策略的一以貫之、穩紮穩打,也更容易保持戰略的穩定性,以避免因戰略調整而導致資源的浪費和機會的喪失。

“總體來看,2020年不少房企拿地明顯縮量,註定2021年業績負增長的企業可能會更多。”林波表示。

2021年結構失衡房企或更多

雖然受到疫情影響,但絕大部分在年內設定了業績目標的規模房企均完成了2020年度業績目標。其中,恆大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在去年11月就提前完成了全年目標。

但整體來看,2020年房企整體業績完成情況並不十分理想。克而瑞統計顯示,2020年目標完成度超110%的房企數量不及2019年,目標完成度在90%~100%的房企數量也有所提升。

張波告訴記者,房企當年的目標都是提前一年定的,而2020年上半年疫情之後,大部分開發商沒有調整年度銷售目標,所以2020年房企能夠實現銷售增長已經是一件樂事。

張波認為,2021年已過千億的房企對於規模化訴求會越來越弱,徘徊在500億~1000億元的房企依然有衝擊規模的願望,但要在保持負債不提升的前提下擴大規模,除了精準的城市佈局外,還要有快速去化能力。

值得一提的是,繼2020年8月20日的“三道紅線”融資新規出爐後,監管層對於房地產資金層面的監管再度“亮劍”。 2020年12月31日,央行和銀保監會共同下發通知,建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,將銀行業金融機構劃分五檔,分檔設定房地產貸款佔比上限以及個人住房貸款佔比上限“兩道紅線”。

克而瑞認為,決策層已從供需兩端全面壓降房地產信貸規模,意即供應端銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理,需求端房企則設置“三道紅線”,倒逼房地產行業去槓桿。下一階段,房地產行業必將轉向去槓桿,確保房企負債率、居民槓桿率逐步迴歸到“安全線”以內,堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

林波表示,在融資環境趨緊的當下,房企來自銀行、信託等方面的資金被逐步壓縮,想進一步擴大規模難度會更大,能保持10%的增長已經不錯了。2021年,結構失衡的房企可能會更多。

林波認為,有些房企在發展過程中會出現階段性的資金緊張,但這是在追求規模的階段,規模上升到一定程度就要戰略性調整,以保證資金為準,做到業績維穩,那麼制定目標和完成目標應該更切實。

“重中之重還是提升經營實力,這是活下去的唯一出路。”林波指出,一些房企已經表態“不再追求規模”,這階段銷量沒有提升,就要通過其他方式把拖累的項目進行盤整,把目前消化不利的項目處理掉,達到降低負債的目的。像富力、綠地、華夏幸福這類高負債房企,要相應調整負債結構。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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